Comment estimer un LMNP sénior ?

estimer un LMNP sénior

Le vieillissement de la population, et l’augmentation de l’espérance de vie, en France, sont l’un des facteurs qui rendent les résidences services, comme celle du sénior, de plus en plus porteuse et valeureuses. Du coup, un investissement en LMNP, en ce type de résidence, offre des avantages considérables et une rentabilité importante. Mais avant de se lancer, pour être sûr de bien profiter de la valeur de cet investissement, il est nécessaire de maîtriser la façon de l’estimer.

La résidence sénior, en bref

Les résidences séniors sont des hébergements adaptées aux seniors autonomes désirant préserver leur indépendance. Elles ne sont pas médicalisées, mais disposent d’un personnel, présent de façon permanente, afin d’organiser tous les services demandés par le résident. En effet, elles doivent disposer des logements indépendants, confortables, fonctionnels et adaptés à une diminution de l’autonomie. Ces logements se présentent sous forme d’un appartement T1 jusqu’à T3, ou même d’une maisonnette avec jardin privatif. En général, ces logements sont destinés aux seniors de plus de 60 ans. Ce type de résidence services est géré obligatoirement par des sociétés gestionnaires privées. En effet, estimer un LMNP sénior n’est pas seulement une question des chiffres, ni d’une actualisation du prix d’achat d’origine.

Les éléments à considérer

Pour estimer son LMNP sénior, l’investisseur doit considérer plusieurs éléments se rapportant à la propriété, et qui influenceront la valeur marchande.

La qualité du bien

L’objet de l’investissement est le bien concerné lui-même. En effet, il est important de voir la :

  • dimension du terrain, l’aménagement paysager ;
  • superficie totale de l’immeuble, le type de propriété, l’âge et l’état d’entretien du bâtiment ;
  • localisation de la résidence et son voisinage ;
  • présence de dépendances, telles qu’un garage, remise, abri d’auto, piscine ;
  • qualité des locataires, le niveau de revenus et de dépenses

          La qualité du bail commercial, et la durée restante

qualité du bail commercialPar l’acquisition d’un bien en résidence sénior, l’investisseur devient propriétaire-bailleur. Ainsi, il y a un bail commercial, sous forme d’un contrat, qui lie ce dernier et le gestionnaire.  Celui-ci donne la capacité à l’exploitant de la résidence de gérer en sous-location le bien. C’est un contrat pour une période de 9 à 12 ans qui garantit la collecte des loyers, quel que soit le taux d’occupation du bien. Dans ce bail commercial, plusieurs points devront être analysés avec la plus grande attention, comme, entre autres, la clause d’indexation du loyer.

          La qualité de la société de gestion

La qualité du gestionnaire est primordiale. En effet, celui-ci est la clé de la réussite de  l’investissement. Outre le versement de loyer à l’investisseur, il est le garant de l’administration de l’établissement. Il est à sa charge de conserver la résidence dans un bon état général ainsi que d’effectuer des travaux de mise aux normes ou de réhabilitation. Ainsi, le bon fonctionnement de l’établissement en dépend. Une résidence mal gérée perd sa valeur.

          L’indexation des loyers

La valeur du loyer ne restera pas figée dans le temps. Celle-ci sera amenée à évoluer. Chaque année, un expert indépendant, mandaté par l’exploitant de la résidence, sera en charge d’effectuer une estimation du bien. Si le bâtiment ne s’est pas dégradé par rapport à l’année précédente, celui-ci subira une revalorisation et les loyers seront alors indexés. Ainsi la valeur d’un investissement en LMNP sénior est en relation avec l’indexation.

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